이재명 정부 들어 부동산 규제가 연달아 나오고 있다. 정책이 많아서 뭐가 바뀐 건지 헷갈리는 경우가 많다. 지금 시행 중인 주요 규제들을 정리했다.
토지거래허가구역 — 서울 전역
2025년 10월, 서울 전체가 토지거래허가구역으로 지정됐다. 유효기간은 2026년 12월 31일까지다.
이 구역 안에서 주택을 살 때는 실거주 목적만 허용된다. 매수 후 2년 이상 직접 거주해야 하고, 이를 어기면 허가 취소에 이행강제금까지 부과된다. 갭투자가 사실상 불가능해진 것이다. 집을 사려면 국가의 허락을 먼저 받아야 한다는 말이 나오는 이유다.
다주택자·임대사업자 대출 — 만기연장 금지
올해 4월 17일부터 다주택자와 임대사업자가 보유한 수도권·규제지역 아파트 담보대출의 만기연장이 원칙적으로 금지됐다.
기존 대출이 만기가 되면 연장이 안 된다는 뜻이다. 돈을 갚거나, 집을 팔거나다. 다주택 보유를 유지하기 어렵게 만드는 구조다.
비주택 담보대출(상가·오피스텔 등) LTV는 기존 70%에서 40%로 내려갔다.
세제 개편 — 실거주 중심으로
양도소득세 장기보유특별공제에서 거주 요건이 강화됐다. 오래 보유해도 실거주를 하지 않으면 공제율이 줄어드는 방향이다.
쉽게 말하면, 사서 세 놓고 시세차익만 챙기는 전략이 전보다 불리해졌다. 직접 살아야 세금 혜택을 최대로 받는 구조로 바뀌고 있다.
부동산감독원 신설
국무총리 소속으로 부동산감독원이 설립된다. 시장 교란 행위, 허위 매물, 불법 전매 등을 전담으로 단속하는 기관이다. 지금까지는 이런 역할이 분산돼 있었는데, 전담 기관을 만들어서 집중 관리하겠다는 취지다.
시장에는 어떻게 나타나고 있나
규제의 결과가 지금 시장에서 보이기 시작한다.
강남 3구(강남·서초·송파)가 일제히 하락 전환됐다. 세제 개편과 대출 규제가 고가주택 보유자의 매도 압력을 높인 영향이다. 반면 강북권은 강북구 +0.46%, 도봉구 +0.43%로 오히려 오르고 있다. 강남이 눌리면서 수요가 옮겨가는 흐름이다.
서울 전체 아파트값은 83주째 상승 중이다. 규제가 쏟아지고 있지만 서울 집값 자체가 꺾이지는 않은 상황이다.
오늘의 한 줄 정리
어떤 규제든 일관성 없이는 효과가 없다. 5년마다 방향이 바뀌는 나라에서, 결국 피해를 보는 건 그 규칙을 믿고 움직인 실수요자들이다.