🏠 “대출규제보다 더 큰 문제는 서울의 현실적인 집값과 수요자들의 기대감이다”

국토부가 10월 15일 발표한「주택시장 안정화 대책」은
다시 한 번 ‘대출 문턱’을 높이며, 부동산 가격의 안정화를 도모하는 정책을 내놓았다.
서울 및 수도권 전역이 규제지역으로 묶이고, 고가 아파트의 대출 한도는 크게 줄었다.
다만 과열되어 있는 서울의 집값은 아직까지 이러한 정책으로 인하여
크게 반응하고 있지 않은 것 같은 느낌을 받는다.

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📈 “3년 새 14억 → 20억, 현실이 무섭다”

불과 3년 전만 해도 14억 원 정도 하던 한 20평대 아파트가
지금은 20억 원에 근접해 있다.
수요를 억제하려는 정책으로 시장을 잡으려 해도, 더 오를 수 있다는 기대감은 여전히 존재하고, 

그러한 기대감속에 아직까지 서울 집값은 잡히는것처럼 보이지 않는다.

나 역시 “조금만 더 모으면 집을 사야지”라고 생각했지만,
이젠 대출규제까지 추가되면서 현실적으로 접근이 더 어려워졌다.
현 상황에서 자가 아파트를 사려면 대출을 통한 레버리지를 쓰기 힘든 싸움만 되어버렸다.

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🧩 “수요에 대한 정책만으로는 집값을 못 잡는다”

물론 이번 대출규제의 의도는 명확하다.
투기 수요를 억제하고, 시장의 과열을 진정시키려는 것이다.
하지만 나는 이런 규제들이 단기적인 심리 조정 효과는 있겠지만,
근본적인 가격 하락을 만들기는 어렵다고 본다.

그 이유는 간단하다.
공급이 따라오지 않기 때문이다.
서울 재건축 단지들의 경우, 자재값·인건비가 이미 폭등했고,
완공 후 분양가를 생각하면 지금보다 싸게 나올 가능성은 거의 없다.
게다가 재건축 아파트의 완공은 인근 아파트들의 기대감을 자극하며
그 지역 전체의 시세를 다시 끌어올린다.

결국 이러한 현상을 막기 위해선 대규모 공급이 이뤄져서 마치 2009년-2012년때 

서울 대규모 단지들의 미분양이 났었던 모습을 그려내야한다.

그렇지 않으면 절대 가격은 안잡힌다.

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💭 “서울 자가, 꼭 필요한가?”

요즘은 나도 진지하게 이런 생각을 한다.

“서울 한복판에 꼭 내 집이 있어야 할까?”

나는 자산에서 유동성을 매우 중요하게 본다.
부동산은 그 점에서 가장 비효율적인 자산이다.
한 번 사면 팔기 어렵고, 세금·유지비용·대출이자까지 감안하면
실질적인 수익률은 생각보다 낮다.

그래서 나는 앞으로 당분간은
반전세, 혹은 월세에 거주하면서 금융자산에 투자하는 방식을 유지할 생각이다.

이게 단기적으로는 ‘내 집이 없다’는 불안감을 주겠지만,
장기적으로는 자산 유동성을 지키면서 기회가 올 때 빠르게 대응할 수 있는 전략이라고 본다.

그리고 대출에 대한 정책이 다시 완화되면 그때가 기회가 될것이라고 생각한다.

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🧭 “내 자산 전략의 방향”

• 지금은 부동산의 레버리지 시대가 아니라, 보유 현금이 중요한 시대
• 부동산은 관망, 대신 비트코인·ETF 등 유동 자산 비중 유지
• 대출 규제 완화와 공급 신호가 맞물릴 때 진입 검토

결국 집을 사는 건 단순한 ‘목표’가 아니라 타이밍의 문제다.
적어도 지금은 ‘매수의 욕심’보다 ‘현금의 여유’를 지키는 게 더 현명하다고 생각한다.